抵质押物的“后宫”里为何银行偏爱“翻牌”房产?

我们从银行借钱,银行会问你拿什么抵押给我?而如果银行问我们借钱,我们只会获得一张存折。

之所以这样,是因为银行与储户之间有个巨大的信誉势差,就如同我们以前去银行、去政府机关办事,他们坐着,我们站着,中间隔着高高的窗口接待台。虽然现在已经进化到把这堵高台拆掉了,这种势差却依然存在,看不见但大家心里都清楚。

世间的事就是这样,我们与人交往时,无论是自己的权力、财富、学识、智慧还是美貌,但凡有一样能够对他人形成势差,就容易指使他人做事、获得他的帮助。

我们如果能够缩小与银行的势差,就更容易得到银行的帮助。这就是银行的钱,为什么喜欢借给有钱人的原因。

不过,银行到底都是穿西装的人,还是很讲规矩的。你来借钱,不能空手啊,总得拿些东西做担保吧,这些东西专业名词叫做抵质押物。

为什么叫不完全统计,因为《民法典》对哪些财产可以做担保有个口袋条款是这么说的“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”,意思是凡是有价值的法律上又没说不行的财产,都可以成为借钱的抵质押财产。

曾经有一哥们用金缕玉衣做抵押担保,从银行借了6.6个亿。 还不上钱后一查,假的,那玩意儿他从自家车库就能捣腾出来。

咱们今天聊房子,聊房子是怎样变成银行最喜欢的抵押物的,银行是怎么用房子赚大伙儿的钱的,往后咱们大伙儿又怎么才能用房子赚到钱?

那么,为什么在中国有那么多银行业务是围绕着房子开展的,因为中国有很多很多的房子。

17万亿,那是一个直到天尽头的财富值,关键是这还只是2020年一年的量,而咱们国家的住房改革是从1998年开始的。

咱们国家到底有多少房子,总共值多少钱,这是一个说不好、不好说、不说好的数据。

一直到现在都还没有个准确和权威的说法,我在网上找了下资料,截了张图,说是全中国的房子加起来大概值个500多万亿。

我个人对数据的准确性持怀疑,但无所谓啦,这个大到令我们麻木的金额,其实多几十个小目标还是少几十个小目标,都犹如翻动不了大海的小浪花,对我们要说明的问题,基本没啥影响。

2015年我开始创业的时候,带着我的应收账款质押融资项目,跑到上海寻求大佬支持。

那时,我刚从律师转型,带着强烈的律师的风险控制思维, 口沫横飞讲了半小时后,大佬开口问我: 你们的产品市场有多大啊? 利润率有多高啊?

从那次起,我在自己原有的律师思维上,又架构了一层商业思维:在没有足够大的市场、足够高的利润的吸引之下,大佬对一个产品够不够安全,根本就没有兴趣。

市场和利润具备了足够的想象空间,这个时候来谈风险控制,才是大佬喜欢的聊天方式。

房地产市场就是这样一个能够容纳所有大佬,扎堆进去洗澡搓背还不会踩到别人脚的澡堂子。

衍生很多贷款业务,比如开发贷款、按揭贷款、抵押贷款、装修贷款等等,涉房贷款之于银行就如可以满足粉丝所有幻想的爱豆。

中国人追求成家立业,先成家后立业,你要是没个房子,那哪能算有家啊?我们形容一个人穷,说他上无片瓦遮身、下无立锥之地,说的还是房子。

我们对房子的执念,让房产交易也是一个天量级别的数据,很容易就价格的评估形成一个稳定又高度共识的市场体系。

房产一身钢筋铁骨,不像茅台那样娇嫩,除非地震给震没啦基本上不存在保管保存保真的问题。

而且,即便像地震震没了这种小概率事件,银行都有解决方案,就是买个保险呗。

作为固定资产,房子稳定、耐用、增值保值的特性,加上我们国家的房产交易采用登记制,银行去不动产登记中心搞个他项权证一次可以管用好几年,所以用房产担保的借款,银行愿意给更长的贷款期限。

像70年产权的住房,拿来做按揭贷款,一贷就是二三十年,真是一入豪门深似海,从此存钱是路人。

一套房子不但能令我们变成不敢辞职的打工人,还能把爷爷奶奶爸爸妈妈一起来搞个株连还款。

据说巴菲特赚钱的秘诀就是选一个长长的坡滚雪球,那还有什么比收按揭利息更让人开心的业务啊,这是我们终于能够与美国老太太接轨的业务,虽然到死才还清房贷,可我们提前拥有了想要的生活啊。

银行赚钱的能力专业点的说法叫风险管理能力。这个能力要求银行干两件事:放贷前要把可能还不起钱的人给过滤掉;放贷后把还不起钱的人处置掉。

当然不是处置人啦,是要处置借款人的资产。那最可靠的处置资产就是抵押房产啦,尤其是住宅。

为什么说是最可靠,我们国家有部叫《破产法》的法律,是专门用于解决债务人(债务人很多时候也是银行的借款人)资不抵债怎么办的,当这个借款人欠了很多人的钱,有国家的税金、职工的工资、买材料的货款、银行的贷款等等不够分时,怎么处理?

《破产法》有个机制,叫做债权的清偿顺序,国家用法律的方式确定谁是大爷谁的钱应该先还。

担保债权——破产费用——共益债权——职工费用及保险——所欠税金——普通破产债权——优先股——普通股。

因为咱们不是讲解《破产法》,很多名词就不展开了,大家只要记住房地产抵押登记后,就是第一个要还掉的大爷就行啦!

所以银行为什么这么喜欢房子,因为它的名字好听,叫不动产。不像汽车到处跑,主人一旦还不上钱,汽车也就莫名其妙的找不到了。

大家看到这里,也就基本明白了,过去几十年,银行最好做的生意就是:不但用你的钱生钱,还用你的房生钱。

再看一张图,去年年底中国人民银行、银保监委两大巨头给所有银行下了一道紧箍咒,划了一道涉房贷款的红线%的比例, 大家可能只会感觉涉房贷款是银行的主力业务,但到底是个多大的数字没有感觉。 我们来做一个比较,大家感受下。

以工商银行为例,2020年度的信贷规模是18.6万亿,40%的比例就是其中的7.44万亿是房地产贷款业务。

就是说,长沙市人民不管是戴眼镜的、梳小辫的还是红脸蛋的,起早贪黑干六年才能追的上工商银行一家的房地产贷款业务。

恒大2016年开始操作回归A股上市,信心满满的样子。为此借了1300亿,跟债主签了对赌条款承诺三年内必成。

作为销售规模、盈利能力都要做大哥大的恒大,哪怕最后想借壳国企深深房来实现A股上市,也只是一场水月镜花。

是房地产行业赚钱的逻辑变了,水晶宫从增量时代变为存量时代,从开发为王变为服务为王。

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